Quy Mô 212 Ha Mang Lại Lợi Thế Gì Cho Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch?

Quy mô 212 ha mang lại lợi thế gì cho Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch? Đây là câu hỏi đáng phân tích bởi trong bất động sản, diện tích dự án không đơn thuần thể hiện dự án “lớn hay nhỏ”. Khi quỹ đất đạt đến hàng trăm hecta, cách phát triển dự án có thể thay đổi hoàn toàn.

Một dự án quy mô nhỏ thường tập trung giải quyết bài toán xây dựng và bán một nhóm sản phẩm nhất định. Trong khi đó, quỹ đất khoảng 212 ha của Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch tạo điều kiện để nhà phát triển tiếp cận dự án ở cấp độ quy hoạch đô thị, nơi nhà ở chỉ là một thành phần trong tổng thể lớn hơn gồm giao thông, thương mại, công trình công cộng, không gian cộng đồng và nhiều khu chức năng khác nhau.

Các nguồn công khai ghi nhận Khu dân cư sinh thái và nhà vườn Sen Việt – thường được thị trường gọi là Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch – có quy mô khoảng 212 ha.

Điều quan trọng vì vậy không phải 212 ha “lớn đến mức nào”, mà là quỹ đất lớn cho phép nhà phát triển làm được những gì mà một dự án nhỏ khó thực hiện.

Xem chi tiết dự án Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch tại website chính thức: phumyhungnhontrach.vn

212 ha giúp Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch được phát triển như một hệ thống đô thị

Khác biệt đầu tiên của quy mô lớn nằm ở tư duy phát triển.

Một khu đất vài hecta thường có bài toán tương đối đơn giản:

Đất → sản phẩm → tiện ích nội khu → bán hàng.

Nhưng với một khu đô thị hàng trăm hecta, bài toán trở thành:

Quy hoạch → phân khu → hạ tầng → nhà ở → thương mại → công trình công cộng → cư dân → dịch vụ → vận hành đô thị.

Hai mô hình này hoàn toàn khác nhau.

Nhà ở không còn là thành phần duy nhất

Trong một khu đô thị lớn, giá trị của căn nhà còn phụ thuộc vào những gì được phát triển xung quanh nó.

Một căn biệt thự có thể được hưởng lợi từ một công viên lớn.

Một căn nhà phố có thể nằm gần trường học.

Một shophouse có thể nằm trên tuyến đường kết nối nhiều khu dân cư.

Một khu thương mại có thể phục vụ cư dân của nhiều phân khu cùng lúc.

Quỹ đất lớn cho phép những chức năng này được tổ chức ngay trong cùng một quy hoạch tổng thể.

Đây là lợi thế đầu tiên và cũng là quan trọng nhất của quy mô 212 ha Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch.

Lợi thế 1: Có thể quy hoạch từ tổng thể trước khi phát triển từng sản phẩm

Một trong những vấn đề phổ biến của quá trình đô thị hóa tự phát là từng khu đất được phát triển riêng biệt.

Dự án A xây trước.

Dự án B xây sau.

Một khu nhà phố chen giữa.

Một trung tâm thương mại được bổ sung sau nhiều năm.

Kết quả có thể tạo ra một khu vực thiếu sự liên kết về giao thông và chức năng.

Quỹ đất lớn tạo điều kiện đi theo chiều ngược lại

Nhà phát triển có thể xác định trước:

• • Khu nào dành cho nhà ở.
  • Khu nào là trung tâm dịch vụ.
  • Tuyến nào là đường chính.
  • Tuyến nào là đường khu ở.
  • Trường học nằm ở đâu.
  • Những khu vực nào cần dự trữ.
  • Cụm thương mại phục vụ bao nhiêu khu dân cư.
  • Không gian công cộng được phân bố ra sao.

Sau đó mới phát triển từng dự án thành phần.

Đây chính là ưu điểm của master planning – quy hoạch tổng thể.

Kinh nghiệm từ đô thị Phú Mỹ Hưng hiện hữu

Tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở TP.HCM, quỹ đất 433 ha được chia thành nhiều phân khu chức năng khác nhau thay vì phát triển như một dự án nhà ở duy nhất. Phú Mỹ Hưng hiện công bố toàn khu có 8 phân khu với các chức năng khác nhau, đồng thời việc phát triển được chia thành nhiều phân kỳ kéo dài qua nhiều thập kỷ.

Bài học đáng chú ý không phải là Nhơn Trạch phải sao chép mô hình 433 ha đó.

Giá trị nằm ở khả năng sử dụng một quỹ đất lớn để tổ chức đô thị trước, sau đó mới phát triển từng mảnh ghép phù hợp.

Lợi thế 2: Có thể tạo nhiều phân khu với bản sắc khác nhau

Nếu toàn bộ 212 ha chỉ được chia thành những dãy nhà giống nhau, lợi thế của quy mô lớn sẽ bị lãng phí.

Quỹ đất hàng trăm hecta cho phép hình thành các phân khu có vai trò khác nhau.

Ví dụ về mặt nguyên tắc quy hoạch, có thể tồn tại:

• • Khu biệt thự.
  • Khu nhà phố.
  • Khu thương mại.
  • Khu shophouse.
  • Khu giáo dục.
  • Cụm công viên.
  • Trung tâm cộng đồng.
  • Các khu chức năng đặc biệt.

Vì sao phân khu quan trọng?

Bởi nhu cầu của từng nhóm cư dân không giống nhau.

Người mua biệt thự có thể ưu tiên sự riêng tư.

Người mua nhà phố quan tâm tới khả năng tiếp cận trường học và sinh hoạt.

Người mua shophouse cần lưu lượng khách.

Các hoạt động thương mại cần tập trung đủ mật độ để vận hành hiệu quả.

Nếu bố trí tất cả chức năng giống nhau trên toàn bộ khu đô thị, rất khó tối ưu từng loại sản phẩm.

Quy mô cho phép tạo “địa chỉ bên trong địa chỉ”

Khi một khu đô thị đủ lớn, cư dân không chỉ nói:

“Tôi sống tại Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch.”

Trong tương lai họ có thể nói:

“Tôi sống tại phân khu A.”

“Tôi ở khu biệt thự.”

“Cửa hàng của tôi nằm tại phố thương mại.”

Đó là lúc từng khu vực bên trong đô thị bắt đầu có bản sắc riêng.

Về dài hạn, điều này có thể tạo ra sự phân hóa và đa dạng giá trị bất động sản thay vì toàn bộ dự án chỉ có một mặt bằng giá chung.

Lợi thế 3: Có khả năng xây dựng hệ thống giao thông nội khu theo cấp bậc

Một khu đô thị lớn cần nhiều loại đường khác nhau.

Không thể dùng cùng một kích thước và chức năng cho tất cả tuyến đường.

Quy mô 212 ha cho phép tổ chức:

Trục chính

Kết nối các phân khu và các cửa ngõ.

Đường phân khu

Phân phối giao thông từ trục lớn vào từng khu vực.

Đường khu ở

Phục vụ trực tiếp nhà phố và biệt thự.

Các tuyến dành cho hoạt động thương mại

Được thiết kế theo yêu cầu tiếp cận, dừng đỗ và lưu lượng người khác với khu biệt thự.

Sự phân cấp này giúp hạn chế xung đột.

Ví dụ, xe đi xuyên khu đô thị không nhất thiết phải chạy ngang trước cửa từng căn biệt thự.

Ngược lại, khu thương mại cần được đặt tại nơi dễ tiếp cận thay vì nằm sâu bên trong khu ở.

Đây là một lợi ích quan trọng nhưng ít được chú ý của một quỹ đất lớn.

Lợi thế 4: Có đủ không gian để thiết kế “trung tâm” và “vệ tinh” bên trong khu đô thị

Một khu dân cư nhỏ thường có một cụm tiện ích trung tâm.

Nhưng nếu dự án quá lớn mà tất cả mọi hoạt động đều tập trung vào một điểm, cư dân ở xa phải di chuyển nhiều.

Quy mô 212 ha cho phép tiếp cận theo mô hình:

Một trung tâm lớn + nhiều cụm dịch vụ nhỏ.

Trung tâm lớn có thể phục vụ toàn đô thị

Ví dụ:

• • Thương mại.
  • Hoạt động cộng đồng quy mô lớn.
  • Các dịch vụ chuyên biệt.

Các cụm nhỏ phục vụ từng khu dân cư

Ví dụ:

• • Cửa hàng tiện lợi.
  • Sân chơi.
  • Dịch vụ cơ bản.
  • Không gian sinh hoạt nhỏ.

Cách tổ chức này giúp giảm tình trạng:

mọi cư dân cùng đổ về một địa điểm cho mọi nhu cầu.

Đây cũng là cách một khu đô thị lớn có thể vận hành hiệu quả hơn khi số lượng cư dân tăng dần theo thời gian.

Lợi thế 5: Có khả năng phát triển theo nhiều phân kỳ

212 ha rất khó và cũng không nhất thiết phải xây dựng cùng một lúc.

Ngược lại, phân kỳ phát triển có thể trở thành một lợi thế lớn.

Phân kỳ giúp chủ đầu tư kiểm soát tốc độ cung

Ví dụ giả định:

Giai đoạn đầu triển khai một khu vực có khả năng hình thành cư dân nhanh.

Khi khu này đạt mức độ ổn định nhất định, giai đoạn tiếp theo mới được mở rộng.

Điều này tốt hơn việc đồng thời đưa quá nhiều sản phẩm ra thị trường trong khi nhu cầu chưa đủ lớn.

Phân kỳ giúp chất lượng dự án có cơ hội cải thiện theo thời gian

Đây là lợi thế đặc biệt đáng chú ý.

Một dự án phát triển trong 10–20 năm không nhất thiết phải sử dụng cùng một tiêu chuẩn sản phẩm từ đầu đến cuối.

Các phân khu sau có thể học từ:

• • Phản hồi cư dân.
  • Thay đổi nhu cầu thị trường.
  • Công nghệ mới.
  • Xu hướng kiến trúc.
  • Thay đổi hành vi sử dụng nhà ở.

Tại đô thị Phú Mỹ Hưng hiện hữu, doanh nghiệp công bố quá trình phát triển được chia thành bốn phân kỳ từ 1993 đến sau 2021, trong đó sản phẩm và tiện ích được nâng cấp theo từng giai đoạn.

Đây là minh chứng cho thấy quy mô lớn kết hợp thời gian phát triển dài có thể tạo điều kiện để một đô thị liên tục tiến hóa.

Lợi thế 6: Có khả năng tạo nhiều “thế hệ sản phẩm”

Đây là một lợi thế rất khác so với dự án chỉ có một đợt sản phẩm.

Ở một dự án nhỏ, toàn bộ nhà có thể được thiết kế gần như cùng lúc.

10 năm sau, thiết kế đó có thể không còn phù hợp với thị trường nhưng rất khó thay đổi.

Với một khu đô thị lớn triển khai theo nhiều phân kỳ, sản phẩm có thể tiến hóa.

Thế hệ đầu

Có thể ưu tiên nhu cầu cơ bản:

• • Không gian.
  • Công năng.
  • Giá trị sử dụng.

Thế hệ sau

Có thể nâng cấp:

• • Thiết kế.
  • Công nghệ.
  • Vật liệu.
  • Tiêu chuẩn năng lượng.
  • Smart home.
  • Không gian làm việc tại nhà.
  • Giải pháp cho xe điện.

Sản phẩm không cần giống nhau trên toàn 212 ha

Điều này giúp Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch có khả năng thích nghi với nhu cầu của thị trường trong tương lai.

Một khu đô thị phát triển kéo dài nhiều năm sẽ phục vụ nhiều thế hệ khách hàng khác nhau.

Khách hàng năm 2035 có thể có yêu cầu hoàn toàn khác khách hàng năm 2026.

Quỹ đất lớn tạo ra khả năng thích ứng, đây là một tài sản chiến lược rất quan trọng.

Lợi thế 7: Đủ quy mô để tạo nhiều tầng sản phẩm cho nhiều mức nhu cầu

Nếu một dự án chỉ có 50 căn biệt thự lớn, tệp khách hàng sẽ rất hẹp.

Một quỹ đất 212 ha cho phép cơ cấu sản phẩm rộng hơn.

Theo các nguồn công khai hiện nay, định hướng dự án được nhắc đến với các loại hình như biệt thự, nhà phố và shophouse.

Từ đó có thể hình thành “product ladder”

Tức là nhiều bậc sản phẩm.

Ví dụ về mặt nguyên tắc:

Nhà phố tiêu chuẩn

→ nhà phố góc

→ biệt thự song lập

→ biệt thự đơn lập

→ sản phẩm diện tích đặc biệt

Mỗi nhóm có:

• • Tổng giá trị khác nhau.
  • Tệp khách hàng khác nhau.
  • Công năng khác nhau.

Lợi ích đối với khu đô thị

Khi cư dân có nhiều lựa chọn, dự án không phải phụ thuộc hoàn toàn vào một nhóm khách hàng.

Một gia đình ban đầu có thể mua nhà phố.

Sau nhiều năm, họ muốn nâng cấp lên biệt thự nhưng vẫn muốn ở trong cùng khu đô thị.

Nếu cơ cấu sản phẩm đủ rộng, nhu cầu này có thể được giữ lại bên trong chính cộng đồng.

Đây là một lợi ích đáng chú ý của quy mô lớn.

Lợi thế 8: Tạo điều kiện để hình thành một “thị trường bất động sản nội khu”

Khi khu đô thị đủ lớn, bản thân nó có thể hình thành một thị trường riêng.

Không chỉ có:

chủ đầu tư → người mua.

Sau nhiều năm có thể xuất hiện:

người mua → người mua khác

chủ nhà → người thuê

chủ shophouse → doanh nghiệp thuê

người muốn nâng cấp → mua sản phẩm lớn hơn

Vì sao quy mô ảnh hưởng đến thị trường thứ cấp?

Giả sử một dự án chỉ có 50 căn.

Nếu một năm chỉ có 1–2 căn bán lại, dữ liệu thị trường rất ít.

Nhưng một khu đô thị có nhiều loại sản phẩm và lượng cư dân lớn có thể tạo ra:

• • Nhiều giao dịch.
  • Nhiều mức giá.
  • Nhu cầu mua lại.
  • Nhu cầu thuê.
  • Nhu cầu nâng cấp nhà.

Khi đó, thị trường thứ cấp có khả năng hoạt động độc lập hơn.

Đây là yếu tố quan trọng đối với giá trị dài hạn nhưng thường chỉ xuất hiện sau khi khu đô thị đạt một quy mô cư dân nhất định.

Lợi thế 9: Có đủ “ngưỡng dân số” để thương mại hoạt động

Một trung tâm thương mại, nhà hàng hay trường học không thể tồn tại chỉ vì chủ đầu tư xây dựng.

Nó cần khách hàng.

Đây là bài toán ngưỡng

Ví dụ đơn giản:

Một siêu thị cần một lượng người mua tối thiểu.

Một trường học cần đủ học sinh.

Một nhà hàng cần đủ lượt khách.

Một phòng gym cần đủ hội viên.

Nếu khu dân cư quá nhỏ, các dịch vụ này phải phụ thuộc rất nhiều vào khách từ bên ngoài.

Quy mô 212 ha tạo khả năng hình thành một cộng đồng đủ lớn để tự tạo một phần nhu cầu tiêu dùng nội bộ.

Đây là lợi thế trực tiếp cho shophouse

Giá trị của shophouse Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch trong dài hạn phụ thuộc rất nhiều vào lượng cư dân thực.

Quỹ đất lớn không đảm bảo cư dân sẽ đông.

Nhưng nó cung cấp khả năng vật lý để hình thành một quy mô dân số đủ lớn nếu dự án được triển khai và hấp thụ tốt.

Đây là khác biệt quan trọng.

Lợi thế 10: Dễ thu hút nhà đầu tư thứ cấp và các đơn vị dịch vụ hơn

Một thương hiệu lớn muốn mở:

• • Trường học.
  • Siêu thị.
  • Nhà hàng.
  • Trung tâm dịch vụ.
  • Văn phòng.
  • Cơ sở chăm sóc sức khỏe.

sẽ quan tâm đến câu hỏi:

“Có đủ khách hàng không?”

Một khu đô thị quy mô lớn và có kế hoạch dân số rõ ràng thường hấp dẫn hơn một khu dân cư nhỏ.

Phú Mỹ Hưng đã sử dụng mô hình này tại đô thị hiện hữu

Tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở TP.HCM, ngoài các dự án do doanh nghiệp trực tiếp phát triển, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã tham gia bổ sung văn phòng, thương mại, giáo dục, y tế và các dịch vụ khác. Phú Mỹ Hưng cũng công bố chiến lược từng bước kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp để gia tăng hệ thống tiện ích đô thị.

Điều đáng rút ra ở đây là:

Một doanh nghiệp không nhất thiết phải tự xây và tự vận hành mọi thứ.

Quỹ đất lớn cho phép tạo hệ sinh thái để nhiều đơn vị khác cùng tham gia.

Nếu được triển khai đúng, đây là cách khu đô thị có thể phong phú hơn về dịch vụ mà không phụ thuộc hoàn toàn vào một chủ thể.

Lợi thế 11: Có khả năng tạo nhiều trung tâm thương mại thay vì một dãy shophouse đơn lẻ

Trong một dự án nhỏ, shophouse thường nằm quanh cổng hoặc dọc một tuyến chính.

Quỹ đất 212 ha cho phép tạo ra nhiều cấp độ thương mại.

Thương mại cấp khu đô thị

Phục vụ toàn bộ cư dân và khách bên ngoài.

Thương mại cấp phân khu

Phục vụ một nhóm khu dân cư.

Thương mại khu ở

Các nhu cầu hằng ngày như:

• • Cafe.
  • Cửa hàng tiện lợi.
  • Dịch vụ.
  • Đồ ăn.
  • Chăm sóc cá nhân.

Điều này có thể giúp phân bổ dòng khách thay vì tất cả hoạt động kinh doanh tập trung một nơi.

Giá trị shophouse vì vậy có thể phân hóa rõ

Shophouse không chỉ được đánh giá bằng:

mặt tiền rộng bao nhiêu.

Mà phải xem nó nằm trong cấp độ thương mại nào của toàn quy hoạch 212 ha.

Đây là cách đánh giá chuyên sâu hơn đối với sản phẩm thương mại trong một đại đô thị.

Lợi thế 12: Có khả năng tạo quỹ đất dự phòng cho những nhu cầu chưa xuất hiện hôm nay

Đây là một trong những lợi thế chiến lược nhất của quỹ đất lớn.

Quy hoạch đô thị không chỉ giải quyết nhu cầu năm 2026.

Nó phải tính tới:

2030 – 2040 – thậm chí xa hơn.

Nhu cầu tương lai có thể thay đổi rất nhanh

20 năm trước, rất ít khu dân cư phải nghĩ tới:

• • Trạm sạc xe điện.
  • Giao hàng thương mại điện tử.
  • Làm việc hybrid.
  • Smart home.
  • Kho giao nhận tự động.
  • Không gian coworking.
  • Hạ tầng dữ liệu đô thị.

20 năm tới chắc chắn tiếp tục xuất hiện những nhu cầu mới mà hôm nay chúng ta chưa dự đoán đầy đủ.

Quỹ đất dự phòng tạo tính linh hoạt

Nếu toàn bộ đất được xây kín ngay giai đoạn đầu, gần như không còn khả năng điều chỉnh.

Ngược lại, một khu đô thị lớn có thể dành một số quỹ đất để phát triển sau.

Đây là cách quy hoạch có thể đón đầu tương lai thay vì khóa cứng toàn bộ đô thị vào nhu cầu của hiện tại.

Phú Mỹ Hưng cho biết một trong các nguyên tắc quy hoạch đô thị hiện hữu là tính toán trước tốc độ phát triển kinh tế – xã hội, đồng thời duy trì kỷ luật quy hoạch trong dài hạn.

Lợi thế 13: Có thể tạo khoảng cách hợp lý giữa khu ở và các chức năng gây nhiều lưu lượng

Một khu đô thị cần nhiều hoạt động.

Nhưng không phải hoạt động nào cũng nên nằm cạnh nhà ở.

Ví dụ:

Một khu thương mại lớn tạo nhiều xe.

Trường học tạo lưu lượng cao vào giờ đưa đón.

Khu sự kiện có thể đông vào cuối tuần.

Trong khi biệt thự cần yên tĩnh.

Quy mô lớn giúp giải quyết xung đột chức năng

Có thể tạo:

Khoảng đệm

Cây xanh

Các tuyến đường riêng

Khoảng cách phù hợp

giữa các chức năng.

Đây là lợi ích của việc có đủ không gian để quy hoạch.

Một dự án quá nhỏ thường phải “nhét” tất cả tiện ích vào một diện tích hạn chế, dẫn tới xung đột giữa:

tiện lợi và riêng tư.

Với 212 ha, về nguyên tắc nhà phát triển có nhiều dư địa hơn để giải quyết bài toán này.

Lợi thế 14: Có khả năng tổ chức hạ tầng kỹ thuật theo hệ thống thay vì từng dự án riêng

Một khu đô thị không chỉ có những gì cư dân nhìn thấy.

Phía dưới mặt đất còn có:

• • Cấp nước.
  • Thoát nước.
  • Điện.
  • Viễn thông.
  • Xử lý nước thải.
  • Hạ tầng kỹ thuật.

Quy mô lớn cho phép những hệ thống này được tính toán theo nhu cầu của toàn khu thay vì mỗi dự án tự xử lý riêng biệt.

Lợi ích nằm ở khả năng dự báo công suất

Ví dụ, khi biết tổng quy mô phát triển, nhà quy hoạch có thể tính:

• • Công suất nước cần thiết.
  • Nhu cầu điện.
  • Kích thước hệ thống thoát nước.
  • Vị trí các trạm kỹ thuật.
  • Khả năng mở rộng sau này.

Đây là phần ít xuất hiện trong brochure nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng vận hành lâu dài.

Lợi thế 15: Quy mô lớn cho phép tạo nhiều khoảng giá trị khác nhau bên trong dự án

Trong bất động sản, hai căn cách nhau vài trăm mét có thể có giá trị rất khác.

Một khu đô thị 212 ha có khả năng tạo ra nhiều loại vị trí:

• • Gần trung tâm.
  • Gần công viên.
  • Góc.
  • Trục chính.
  • Trục thương mại.
  • Khu yên tĩnh.
  • Khu có mật độ cao hơn.
  • Khu có sản phẩm giới hạn.

Điều này tạo “value gradient”

Có thể hiểu là các lớp giá trị khác nhau.

Đây là điều tốt đối với một thị trường bất động sản nội khu.

Không phải mọi khách hàng đều phải mua cùng một mức giá.

Người mua có thể chọn sản phẩm theo:

mục tiêu + ngân sách + phong cách sống.

Nhà đầu tư cũng có nhiều chiến lược hơn thay vì chỉ có một lựa chọn.

Lợi thế 16: Có thể dành những quỹ đất đẹp nhất để phát triển sau

Đây là chiến lược từng xuất hiện tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng hiện hữu.

Một số phân khu có lợi thế đặc biệt được phát triển ở những giai đoạn sau thay vì sử dụng toàn bộ quỹ đất tốt nhất ngay từ đầu. Trên website chính thức, Phú Mỹ Hưng từng mô tả Nam Viên là phân khu được giữ lại phát triển sau cùng theo định hướng “Save the best for last”.

Vì sao phát triển sau đôi khi có lợi?

Bởi tới giai đoạn đó:

• • Thương hiệu khu đô thị đã hình thành.
  • Tiện ích đã tốt hơn.
  • Cư dân đã đông hơn.
  • Công nghệ xây dựng đã mới hơn.
  • Chủ đầu tư hiểu thị trường hơn.

Do vậy, sản phẩm thế hệ sau có thể được định vị cao hơn.

Nếu Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch được phát triển theo chiến lược tương tự về mặt nguyên tắc, quy mô 212 ha tạo điều kiện để giữ lại những “quân bài chiến lược” cho từng chu kỳ phát triển.

Lợi thế 17: Quy mô giúp thương hiệu khu đô thị có cơ hội lớn hơn thương hiệu từng dự án con

Một khu đô thị nhỏ thường được biết đến bằng tên dự án.

Nhưng khi đô thị đủ lớn và hình thành đầy đủ chức năng, điều thú vị có thể xảy ra:

Tên khu đô thị trở thành thương hiệu địa điểm.

Ví dụ, tại TP.HCM, “Phú Mỹ Hưng” ngày nay không chỉ là tên doanh nghiệp hoặc một dự án nhà ở.

Nó còn được sử dụng như một địa danh đô thị.

Điều này có giá trị gì?

Một sản phẩm sau nhiều năm có thể được nhận diện theo hai lớp:

Thương hiệu dự án

và

thương hiệu khu vực.

Ví dụ:

Một căn biệt thự có tên dự án riêng nhưng người mua vẫn xác định nó thuộc “Phú Mỹ Hưng”.

Nếu Nhơn Trạch hình thành được một hệ sinh thái đủ lớn, khả năng tương tự có thể xuất hiện:

Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch trở thành một tên địa điểm có giá trị nhận diện độc lập.

Tuy nhiên, điều này chỉ hình thành sau nhiều năm vận hành thực tế, không thể tạo ra chỉ bằng marketing.

Lợi thế 18: Quy mô lớn cho phép chủ đầu tư điều chỉnh sản phẩm theo chu kỳ thị trường

Thị trường bất động sản luôn có chu kỳ.

Có giai đoạn khách hàng thích:

• • Nhà phố.
  • Biệt thự.
  • Sản phẩm thương mại.

Ở chu kỳ khác, nhu cầu có thể thay đổi.

Dự án nhỏ ít khả năng thích nghi

Nếu toàn bộ quỹ đất đã xây xong, nhà phát triển không còn nhiều lựa chọn.

Khu đô thị lớn linh hoạt hơn

Các phân khu chưa phát triển có thể:

• • Điều chỉnh cơ cấu.
  • Thay đổi diện tích.
  • Nâng tiêu chuẩn.
  • Đưa ra sản phẩm mới.

tất nhiên với điều kiện tuân thủ quy hoạch và các thủ tục pháp lý cần thiết.

Đây là lợi thế chiến lược của việc sở hữu quỹ đất lớn và phát triển theo nhiều giai đoạn.

Lợi thế 19: Có thể tạo “hiệu ứng tích lũy” giữa các phân khu

Đây có thể là lợi thế kinh tế quan trọng nhất của đại đô thị.

Một phân khu mới không bắt đầu từ con số 0.

Nó có thể thừa hưởng:

• • Cư dân của phân khu trước.
  • Thương mại đã có.
  • Hạ tầng đã hoạt động.
  • Thương hiệu đã hình thành.
  • Cảnh quan đã trưởng thành.

Giá trị được cộng dồn theo thời gian

Giả sử:

Phân khu 1 hình thành 1.000 hộ.

Sau đó phân khu 2 thêm 1.000 hộ.

Đối với cửa hàng tại phân khu 1, thị trường tiềm năng không còn chỉ là 1.000 hộ mà tăng lên theo toàn khu.

Tương tự:

Trường học được xây ở giai đoạn đầu có thể phục vụ cả những phân khu sau.

Công viên lớn có thể trở thành tiện ích của nhiều cộng đồng.

Một khu thương mại có thêm khách khi các phân khu mới mở.

Đây chính là network effect – hiệu ứng mạng lưới trong phát triển đô thị.

Mỗi mảnh ghép mới có khả năng làm tăng giá trị sử dụng của các mảnh ghép đã tồn tại.

Lợi thế 20: 212 ha tạo cơ hội nhưng không tự động tạo ra một khu đô thị tốt

Đây là điểm cần nhấn mạnh.

Quy mô lớn là điều kiện thuận lợi, không phải bảo đảm thành công.

Một dự án 212 ha được quy hoạch kém vẫn có thể:

• • Giao thông bất tiện.
  • Phân khu thiếu logic.
  • Tiện ích xa cư dân.
  • Thương mại thiếu khách.
  • Sản phẩm quá giống nhau.
  • Hạ tầng bị quá tải.

Ngược lại, một dự án nhỏ được thiết kế tốt vẫn có thể rất đáng sống.

Quy mô càng lớn, trách nhiệm quy hoạch càng lớn

212 ha đồng nghĩa với:

nhiều cơ hội hơn

nhưng đồng thời:

nhiều biến số phải quản lý hơn.

Phú Mỹ Hưng đã có kinh nghiệm phát triển một đô thị 433 ha tại TP.HCM với 8 phân khu chức năng và quá trình phát triển kéo dài qua nhiều giai đoạn.

Đây là kinh nghiệm có giá trị tham khảo khi đánh giá khả năng khai thác quỹ đất Nhơn Trạch, nhưng kết quả cuối cùng vẫn phải được kiểm chứng bằng quy hoạch và cách triển khai thực tế tại chính dự án 212 ha này.

Người mua nên nhìn bản đồ 212 ha theo cách nào?

Khi mặt bằng và cơ cấu phân khu chính thức được cập nhật đầy đủ, khách hàng không nên chỉ tìm:

“Căn của tôi nằm ở đâu?”

Hãy nhìn toàn bộ 212 ha trước.

Bước 1: Xác định các trung tâm của khu đô thị

Đâu là:

• • Trung tâm thương mại.
  • Trường học.
  • Không gian công cộng.
  • Các cửa ngõ.

Bước 2: Xác định cấu trúc giao thông

Căn nhà nằm:

• • Trục chính?
  • Đường khu ở?
  • Ngõ cụt?
  • Tuyến thương mại?

Bước 3: Xem phân khu nào phát triển trước

Điều này ảnh hưởng rất lớn đến thời gian hình thành cư dân.

Bước 4: Xem những khu đất nào được giữ lại phát triển sau

Đây có thể là vị trí của các sản phẩm thế hệ tiếp theo.

Bước 5: Đánh giá khoảng cách đến các chức năng thường xuyên sử dụng

Ví dụ:

Nhà → trường

Nhà → thương mại

Nhà → công viên

Shophouse → khu dân cư

Nhờ đó, khách hàng mới khai thác được ý nghĩa thực sự của quy mô dự án.

Quy mô 212 ha tạo lợi thế gì cho từng dòng sản phẩm?

Đối với biệt thự Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch

Quỹ đất lớn giúp tạo nhiều lựa chọn môi trường sống:

• • Riêng tư.
  • Gần khu trung tâm.
  • Gần không gian mở.
  • Các phân khu có đặc tính khác nhau.

Giá trị biệt thự vì vậy không chỉ phụ thuộc diện tích đất.

Nó còn phụ thuộc vị trí của căn nhà trong cấu trúc 212 ha.

Đối với nhà phố Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch

Lợi thế lớn là khả năng tiếp cận nhiều chức năng của khu đô thị.

Nhà phố có thể phục vụ nhóm cư dân cần:

ở thực + sinh hoạt + tiếp cận dịch vụ.

Nếu bố trí đúng, đây có thể là loại hình tạo mật độ cư dân đủ để toàn khu vận hành hiệu quả.

Đối với shophouse Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch

Quy mô 212 ha tạo ra một thị trường khách hàng tiềm năng lớn hơn một khu dân cư nhỏ.

Nhưng lợi thế này chỉ phát huy nếu shophouse nằm đúng:

• • Luồng cư dân.
  • Trục kết nối.
  • Trung tâm phân khu.
  • Điểm đến thực tế.

Do đó, quy mô lớn không có nghĩa mọi shophouse đều tốt.

Ngược lại, nó làm cho bài toán vị trí vi mô trở nên quan trọng hơn.

Khi nào quy mô 212 ha thực sự trở thành lợi thế cạnh tranh?

Có thể sử dụng 7 tiêu chí để đánh giá trong tương lai.

1. Các phân khu có chức năng rõ ràng không?

Nếu mọi nơi đều giống nhau, quy mô chưa được khai thác tốt.

2. Hệ thống giao thông có liên kết hợp lý không?

Đường lớn và đường khu ở phải đảm nhiệm đúng vai trò.

3. Dịch vụ có được phân bố theo dân cư không?

Không nên quá tập trung hoặc quá phân tán.

4. Các phân kỳ có bổ trợ nhau không?

Phân khu sau phải giúp tăng giá trị sử dụng cho phân khu trước.

5. Sản phẩm có được cải tiến theo thời gian không?

Đây là một lợi thế lớn của dự án dài hạn.

6. Có đủ quỹ đất dự phòng không?

Một đô thị không nên xây kín ngay khi bắt đầu.

7. Cư dân có thực sự sử dụng toàn khu như một đô thị thống nhất không?

Đây là phép thử quan trọng nhất.

Nếu mỗi phân khu hoạt động như một “ốc đảo” riêng biệt thì hiệu quả quy mô sẽ thấp.

212 ha không chỉ là diện tích, mà là “dư địa phát triển”

Đây là cách nên nhìn quy mô Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch.

Con số 212 ha tự thân không làm cho biệt thự tăng giá.

Không làm shophouse có khách thuê.

Không đảm bảo khu đô thị sẽ thành công.

Giá trị thật của quy mô nằm ở dư địa mà nó tạo ra.

Dư địa để quy hoạch trước khi xây dựng.

Dư địa để hình thành nhiều phân khu.

Dư địa để phát triển sản phẩm theo nhiều thế hệ.

Dư địa để phân kỳ đầu tư.

Dư địa để thu hút các đơn vị thương mại, giáo dục và dịch vụ.

Dư địa để dự trữ đất cho những nhu cầu tương lai.

Dư địa để hình thành một thị trường bất động sản thứ cấp bên trong chính khu đô thị.

Và quan trọng hơn, quỹ đất hàng trăm hecta tạo cơ hội để giá trị của từng dự án thành phần không tồn tại độc lập mà cộng hưởng với toàn bộ khu đô thị.

Kinh nghiệm tại đô thị Phú Mỹ Hưng hiện hữu cho thấy một quỹ đất lớn có thể được chia thành nhiều phân khu với chức năng, sản phẩm và thời gian phát triển khác nhau. Khu đô thị 433 ha tại TP.HCM hiện được Phú Mỹ Hưng công bố có 8 phân khu chức năng, đồng thời quá trình phát triển được chia thành nhiều giai đoạn từ xây dựng hạ tầng ban đầu đến hoàn thiện hệ sinh thái dịch vụ.

Đối với Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch, quy mô khoảng 212 ha tạo ra một cơ hội tương tự về mặt phương pháp: không chỉ xây một dự án bất động sản mà có thể tổ chức một hệ thống đô thị gồm nhiều lớp chức năng và nhiều thế hệ sản phẩm. Quy mô dự án 212 ha cũng đã được ghi nhận trong các nguồn thông tin công khai về Khu dân cư sinh thái và nhà vườn Sen Việt.

Tuy nhiên, giá trị cuối cùng sẽ phụ thuộc vào việc quỹ đất này được sử dụng như thế nào.

Nếu 212 ha được phát triển thành những khu chức năng liên kết tốt, có phân kỳ hợp lý, cơ cấu sản phẩm đa dạng và đủ dư địa để thích ứng với nhu cầu tương lai, quy mô sẽ trở thành một lợi thế cạnh tranh dài hạn của Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch.

Ngược lại, nếu chỉ coi 212 ha là một quỹ đất lớn để tối đa hóa số lượng sản phẩm, lợi thế của quy mô sẽ giảm đi rất nhiều.

Vì vậy, khi đánh giá Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch, khách hàng không nên chỉ hỏi:

“Dự án rộng bao nhiêu?”

Câu hỏi có giá trị hơn là:

“Chủ đầu tư sẽ sử dụng 212 ha này để tạo ra một khu đô thị như thế nào?”

Chính câu trả lời cho câu hỏi đó mới quyết định quy mô 212 ha có thực sự trở thành lợi thế của Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch trong dài hạn hay không.